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我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的現(xiàn)狀及前景
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2022-11-30

改革開放以來，特別是 1998 年進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，伴隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，在 GDP 中的比重不斷攀升。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展對于促進消費、擴大內(nèi)需、 拉動投資、改善居民居住條件和城鎮(zhèn)面貌、帶動建筑建材等相關(guān)行業(yè) 發(fā)展，也起到了重要的作用。

然而伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興盛，同時出 現(xiàn)了房價過快上漲、房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重、盲目建設(shè)、國民經(jīng)濟發(fā)展過度 依賴房地產(chǎn)等諸多問題。2008 年在次貸危機和緊縮貨幣政策的影響 下，國內(nèi)房價出現(xiàn)十年來的首次下跌；2009 年以后，信貸寬松政策剌 激了房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇，商品房市場呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢；2010 年以 來，為抑制過快上漲的房價，國務(wù)院先后出臺了“新國十條”，“新 國八條”、“新國五條”等多項調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場再次進入調(diào)整 階段。從需求情況看，2010 年以來我國商品房銷售面積及銷售金額保 持逐年上升態(tài)勢，但隨著政策效益的顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場需求出現(xiàn)萎縮， 商品房銷售增長緩慢。

2012 年全國商品房銷售面積 111,304 萬平方 米，同比增長 1.77%，增速降低 3.1 個百分點；商品房銷售額 64,456 億元，同比增長 10.01%，增速降低 2.1 個百分點。2013 年全國實現(xiàn) 商品房銷售面積 130,500 萬平方米，同比增長 17.29%；銷售金額 81,428 億元，同比增長 26.33%。房地產(chǎn)市場較 2012 年回暖。2014 年 全國實現(xiàn)商品房銷售面積 120,648.54 萬平方米，同比下降 7.59%； 銷售金額 76,292 億元，同比下降 6.31%。

房地產(chǎn)市場較 2013 年有所萎縮。2014 年我國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)萎縮跡象主要是由于我國經(jīng)濟增 長從高速增長已轉(zhuǎn)向中高速增長的“新常態(tài)”，受宏觀經(jīng)濟增速放緩、 信貸收緊、季節(jié)性調(diào)整等多重因素影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速明顯下 滑，商品房銷量和房價下降。 2017-2018 年，調(diào)控政策持續(xù)深化，調(diào)控城市擴容顯著，并且在 堅決提升限購限貸執(zhí)行力度的同時，政策措施逐步呈現(xiàn)多維度、全覆蓋。

2017 年，全國商品房銷售面積 16.94 億平方米，商品房銷售額 13.37 萬億元。2018 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 120,264 億元，比上年 名義增長 9.5%，增速較上年增長 2.5%。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資 的比重為 70.8%。商品房銷售面積 171,654 萬平方米，比上年增長 1.3%，增速比 1-11 月份回落 0.1 個百分點，比上年回落 6.4 個百分 點。其中，住宅銷售面積增長 2.2%，辦公樓銷售面積下降 8.3%，商 業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降 6.8%。商品房銷售額 149,973 億元，增長 12.2%，比 1-11 月份提高 0.1 個百分點，比上年回落 1.5 個百分點。 其中，住宅銷售額增長 14.7%，辦公樓銷售額下降 2.6%，商業(yè)營業(yè)用 房銷售額增長 0.7%。

近年國家在政策層面更加注重房地產(chǎn)市場長效機制的建立健全， 中央政府于 2014 年提出雙向調(diào)控的方針，既要控制一線城市的過熱 勢頭，又要防控三四線市場供給的過快增長。國務(wù)院公布了《國家新 型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2021—2035 年）》，規(guī)劃提出要深入推進以人為核心 的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，提高新型城鎮(zhèn)化建設(shè)質(zhì)量，房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展 前景依然看好。

長期以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)進入門檻較低，市場參與主體結(jié)構(gòu)較為分散，開發(fā)商規(guī)模普遍較小，隨著國家宏觀調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)行業(yè)集中度逐年提升。從行業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，剛性需求逐漸占據(jù)市場主流，中低檔房源市場份額占比明顯擴大，由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)直接影響 房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績，以供應(yīng)中低檔房源為主、采取標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)并以“快 速周轉(zhuǎn)”為主要戰(zhàn)略的企業(yè)銷售業(yè)績較好。

預(yù)計未來在行業(yè)集中度上升的前提下，有著良好定位的大型房地產(chǎn)企業(yè)實力將繼續(xù)增強。此外， 2018 年以來更多的二線城市陸續(xù)出臺降低落戶門檻、提高購房優(yōu)惠 補貼等政策，通過“降低落戶門檻—導(dǎo)入人口—擴大潛在購房人群— 帶動地產(chǎn)銷量”，實現(xiàn)變相放松，一定程度上對沖了需求端嚴(yán)調(diào)控的影響。