宝马汽车4S店科技生活体验馆建设项目可行性研究报告
   2021-05-24

经历了40年的改革与腾飞，我国城乡居民收入持续较快增长，消费对经济发展的基础性作用不断增强。据国家统计局统计，2018年，最终消费支出对经济增长的贡献率已经达到76.2%，与此同时，汽车类消费总额为3.89万亿元占社会消费品零售总额的10.2%，是社会消费品总额以及国民经济增长的重要贡献因子。党的十九大报告指出，中国特色社会主义正在进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。2018年9月，中共中央、国务院发布《关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》。我国迎来了消费升级的窗口期，环境改善，人民群众敢消费、愿消费;收入提高，人民群众不仅要温饱，更要品质生活;消费者期待个性化、实现自我的社会认同，对商品和服务背后寄托多重情感需求。追求美好生活，要求更高的供需适配度是消费主权时代的特征。

汽车，人们出行的重要交通工具，越来越成为国民生活的必需品。从1978年到 2019年，巨大的汽车消费需求拉动着整个产业步入高速发展的轨道，从改革开放初期年产量只有 14 万辆，发展到如今连续10年全世界第一大汽车产销国。据统计数据显示，截至2018年底，全国机动车保有量达3.27亿辆，其中汽车保有量2.4亿辆(私家车保有量达1.89亿辆，新能源汽车保有量达261万辆);机动车驾驶人达4.09亿人，其中汽车驾驶人达3.69亿人。汽车成为了很多家庭的标配，从奢侈品变成大众消费品，进入亿万寻常百姓家。近年来，政府针对汽车行业各细分领域的发展特点，陆续推出了一系列政策，为国内汽车行业的发展保驾护航。国家商务部、工信部、交通运输部等部门从产业政策、新能源汽车、消费政策、宏观政策等四大类，14 个细分类：投资政策、准入管理、质量管理、标准管理、科技创新、智能网联、新能源汽车、环境保护、节能政策、能源政策、财税政策、宏观政策、国外政策、构建开放型经济体制等方面进行政策的发布。对汽车行业的发展提出了一些新的要求、规章等，也为汽车制造企业的转型带来一些机遇与挑战。

图表0-1 项目规划效果图

汽车及其相关行业从最初的汽车制造工业、单一授权销售服务渠道逐步向现在多渠道、多维度、多类型的创新演变，仅汽车销售环节就包括特许经营专卖店销售、连锁销售、交易市场、综合汽贸(含汽车超市)、融资租赁、厂家电商直销、B2C 电商(含线上团购)、C2C 电商(主要为二手车)、B2B电商(新车、二手车)等多种类型。

集团有限公司正是在这样宏观的产业背景下选择构建宝马汽车4S店科技生活体验馆项目。本项目规划占地面积12000平方米(约18亩)，总计容建筑面积30000平方米，容积率为2.5。项目规划打造面向未来的高新技术汽车服务体验馆。提供汽车展示、咨询、销售、预定、信息反馈、市场调研、培训、行业研讨、零配件供应、售后维修保养服务等汽车销售全产业链一站式服务。

宝马汽车4S店科技生活体验馆项目的发展目标是：以现有18亩土地为龙头和核心区域，顺应汽车智能化及新能源汽车国际发展潮流，通过资源整合、政策引导和政府扶持，建立一个真正的、可行的、具有规模效益的国内一流、省内领先的宝马汽车4S店科技生活体验馆项目。

宝马汽车4S店科技生活体验馆的建成，将为钱塘新区增添新的标志性建筑，与区内现有的建筑风格既协调又有创新，新老建筑交相辉映，为杭州市城乡建设增添新活力，提高周边区域整体建筑品位，提升杭州市第三产业的接待能力与档次。

1.1.5 项目建设内容

集团有限公司根据实际战略规划，项目建设总占地面积约12000㎡(约18亩)，主要构建物总建筑面积24000㎡，计容建筑面积30000㎡，容积率3.0，绿化率15%。

主要建设功能区域有：

华晨宝马汽车与BMW进口车销售与维修，咖啡区，品茶区，多功能影视厅，宝马精品购物区，新能源汽车体验馆，宝马智联汽车体验馆，钣金竞技功能区，宝马产品销售与维修培训功能区。

                                                            图表1-2 项目主要构建功能区域一览表

 

1.1.7 项目经营规模

预计项目建设后十年总收入将达到195.93亿元，可实现年销售收入195,932.89万元规模(十年平均)，每年平均给政府带来税收约6,194.34万元(含所得税)，具体核算指标参见附件：项目十年期营业收入一览表。

1.1.8 项目投资估算及资金筹措

项目总投资估算为50,000.00万元。其中：固定资产投资40,960.39万元(设备购置、土建工程等);流动资金9,039.61万元。

目录 1

前言 7

第一章 总论 9

1.1 项目概况 9

1.1.1 项目名称 9

1.1.2 项目承办单位 9

1.1.3 项目拟建地址 9

1.1.4 项目建设性质 10

1.1.5 项目建设内容 10

1.1.6 建设工期 11

1.1.7 项目经营规模 11

1.1.8 项目投资估算及资金筹措 11

1.2 可行性研究报告编制依据 11

1.3 可行性研究报告研究范围 12

1.4 可行性研究报告编制原则 13

1.5 结论 13

第二章 项目的必要性与可行性 15

2.1 项目建设的必要性 15

2.1.1 项目的建设有利于推动杭州市汽车产业转型升级 15

2.1.2 项目的建设有利于建立一个完善的现代汽车流通体系 16

2.1.3 项目的建设有利于促进杭州市第二、三产业协调发展 17

2.1.4 项目的建设有利于弥补杭州市技能型人才不足的现状 17

2.1.5 项目的建设有利于满足人民群众日益增长的消费升级需求 18

2.1.6 项目的建设有利于促进杭州市地方经济的发展 19

2.2 项目建设的可行性 19

2.2.1 项目相关政策具备可行性 19

2.2.2 项目承办单位运营管理经验丰富支撑项目可行 20

2.2.3 经济效益显著支撑项目可行 22

第三章 市场分析 25

3.1 4S店概述 25

3.2 中国汽车销售市场发展现状 25

3.3 中国豪华车市场销量及增长空间分析 26

3.3.1 豪华车销量情况分析 26

3.3.2 豪华车品牌竞争格局 26

3.3.3 豪华车市场空间分析 27

3.4 宝马汽车市场发展现状 27

第四章 项目建设总体思路 31

4.1 项目建设目标、思路、策略 31

4.1.1 项目建设目标与定位 31

4.1.2 项目建设思路 31

4.1.3 项目建设策略 31

4.2 项目运营策略 32

4.2.1 营销策略 32

4.2.2 目标客群 32

4.3 项目功能规划 32

4.3.1 分区规划原则 32

4.3.2 销售与维修区 33

4.3.3 汽车体验馆 35

4.3.4 钣金竞技功能区 36

4.3.5 销售与维修培训功能区 37

4.3.6 娱乐休闲区 38

4.5 建设内容及规模 40

第五章 建设条件与选址分析 42

5.1 项目建设条件分析 42

5.1.1 地理环境 42

5.1.2 经济环境 43

5.1.3 交通运输 44

5.2 项目选址方案 45

5.2.1 项目选址的原则 45

5.2.2 选址方案的确定 45

第六章 工程技术方案 46

6.1 确定方案的依据和原则 46

6.2 项目总图规划方案 46

6.2.1 理念设计 46

6.2.2 具体辅助型设计 47

6.2 项目建筑方案 48

6.2.1 设计依据 48

6.2.2 设计构思 49

6.2.3 建筑特征 49

6.2.4 建筑智能化 49

6.3 结构设计方案 50

6.3.1 设计依据 50

6.3.2 结构设计 50

6.4 抗震设计方案 51

6.5 公用及辅助工程 52

6.5.1 给排水工程 52

6.5.2 变配电工程 53

6.5.3 动力照明及防雷工程 53

6.5.4 消防工程 54

6.5.5 通风及空调系统 54

6.5.6 智能化系统工程 55

6.5.7 楼宇设备智能综合管理系统 56

6.5.8 火灾报警及消防控制系统 58

6.5.9 室外管网等配套工程 58

第七章 环境影响评价 60

7.1 环境评价依据及执行标准 60

7.2 场址环境现状 60

7.3 项目建设与运营过程对环境的影响 60

7.3.1 项目建设期 60

7.3.2 项目运营期 62

7.4 环境保护措施及治理方案 62

7.4.1 项目施工期环保措施 62

7.4.2运营期环境保护措施 64

7.5 环境影响评价结论 65

第八章 劳动安全卫生与消防 66

8.1 危害因素和危害程度分析 66

8.1.1 施工作业 66

8.1.2 用电设备 66

8.1.3 电磁辐射 66

8.1.4 室内空气质量 66

8.2 安全措施方案 67

8.3 消防设施 67

8.3.1 消防用水 68

8.3.2 消防设备 68

8.3.3 消防用电 68

第九章 循环经济与节能节水措施 69

9.1 编制依据 69

9.2 设计原则和基本要求 69

9.2.1 绿色设计原则 69

9.2.2 资源最佳利用原则 69

9.2.3 能源消耗最小原则 69

9.2.4 零污染原则 70

9.2.5 技术先进原则 70

9.2.6 加强控制管理，节约能源 70

9.3 绿色建筑设计措施 70

9.4 节能措施 73

9.4.1 采取新的节能技术 74

9.4.2 公用工程节能措施 74

9.4.3 建筑节能措施 74

9.4.4 其他节能措施 74

9.5 节水方案 75

9.5.1 雨水利用方案 75

9.5.2 节水措施 75

第十章 组织机构与人力资源配置 77

10.1 项目组织机构 77

10.2 人力资源配置 77

第十一章 项目招标 78

11.1项目招标 78

11.2项目实施进度计划 79

第十二章 投资估算与资金筹措 80

12.1 投资估算 80

12.1.1 编制说明 80

12.1.2 投资估算 80

12.2 资金筹措 84

第十三章 财务分析 85

13.1 基础数据与参数选取 85

13.2 编制依据 85

13.3 收入测算 86

13.3.1 预估说明 86

13.3.2 项目营业规模估算 86

13.4 销售税金及附加 86

13.5 成本核算 86

13.5.1 财务费用 86

13.5.2 管理费用 87

13.5.3 销售费用 87

13.5.4 主营业务成本 87

13.5.5 总成本核算 87

13.6 财务评价分析 88

13.6.1 盈利能力分析 88

13.6.2 利润与利润分配表 90

13.6.3 项目盈利能力 91

13.7 财务生存能力分析 91

13.8 评价结论 91

第十四章 结论与建议 92

14.1 结论 92

14.1.1 本项目与产业政策、规划的相符性 92

14.1.2 本项目的社会效益 92

14.2 建议 92