亚洲国产午夜真人一级片中文字幕精品黄,精品久久久噜噜噜久久久,国产区综合精品国产www,www.国产精品.com,国产美女的第一次好痛在线看,最新国产乱人伦偷精品免费网站,日本欧美一区二区三区不卡视频,精品久久久无码人妻字幂,国产午夜精品理论片,国产午夜精品久久久久免费视

嘉興市橫埭安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2024-04-28

1、項(xiàng)目實(shí)施主體

該項(xiàng)目實(shí)施主體為嘉興市聚豐農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司。嘉興市聚豐農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司成立于 2012 年 9 月 25 日，注冊(cè)資本 10,000 萬元，為公司全資子公司。

2、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容

本項(xiàng)目位于嘉興市新塍鎮(zhèn)，朝陽路西側(cè)、三元橋港南側(cè)，主要建設(shè)內(nèi)容包括安置房 400 套、停車位 495個(gè)、配套服務(wù)用房以及綠化工程等。不存在獨(dú)棟商業(yè)建筑。本次項(xiàng)目為貨幣補(bǔ)償后定向購(gòu)買，安置房全部面向拆遷戶銷售；為提高社區(qū)服務(wù)用房便民性及利用率，擬將 2,537.36 平方米社區(qū)服務(wù)用房面向公開市場(chǎng)出租。本項(xiàng)目為自建項(xiàng)目，不涉及政府回購(gòu)或代建。

本項(xiàng)目總用地面積：30,579.00 平方米（約 45.87 畝），總建筑面積 73,773.52平方米，其中，地上總建筑面積 49,767.79 平方米，地下總建筑面積 24,005.73 平方米。

3、項(xiàng)目投資規(guī)模及資金來源

項(xiàng)目總投資為 48,681.15 萬元，包括建設(shè)投資 46,913.15 萬元，建設(shè)期利息1,768.00 萬元。其中，項(xiàng)目資本金 14,681.15 萬元，全部為自有資金，占總投資的比例為 30.16%，其余資金缺口 34,000.00 萬元，占總投資的比例為 69.84%。

4、項(xiàng)目土地情況

項(xiàng)目用地所屬地塊已經(jīng)依法取得了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證(浙（2022）嘉秀不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0018729 號(hào))。項(xiàng)目總用地面積 30,579.00 平方米(合 45.87 畝),占用土地為住宅（拆遷安置房）用地，土地性質(zhì)為劃撥，項(xiàng)目用地已由政府部門完成征收拆遷工作，目前在開發(fā)建設(shè)中。公司通過政府劃撥方式取得相應(yīng)建設(shè)地塊使用權(quán)，土地費(fèi)用 1,605.39 萬元已納入項(xiàng)目總投資。

5、項(xiàng)目審批/備案情況

本項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策方向，已經(jīng)通過了相關(guān)主管部門的審批/備案，且 已取得浙江省民用建筑節(jié)能審查意見書、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，該項(xiàng)目已獲批復(fù)/備案文件。

6、項(xiàng)目建設(shè)工期和建設(shè)進(jìn)度

本項(xiàng)目建設(shè)期為24個(gè)月，工程于2022年8月開工，計(jì)劃2024年8月完工。項(xiàng)目計(jì)算期為7年。截至2023年11月末，該項(xiàng)目處于施工階段，已完成建設(shè)進(jìn)度69%，已累計(jì)完成投資為1.58億元，約占投資總額的32.56%。

7、項(xiàng)目拆遷安置情況

該項(xiàng)目拆遷范圍為橫埭區(qū)域，涉及拆遷總戶數(shù)約292戶，征收總建筑面積約40,000平方米。為滿足集中安置需求，計(jì)劃建設(shè)安置房400套，戶型分別為130平方米、110平方米、90平方米、70平方米，安置房建筑面積合計(jì)約為42,705.70平方米，戶均安置面積約為146.25平方米。其中，涉及拆遷約440人，人均安置面積約為97.06平方米，人均安置約1套房。

截至2021年末，橫埭區(qū)域拆遷簽約工作已全部結(jié)束，征收工作由新塍鎮(zhèn)人民政府總體負(fù)責(zé)，由嘉興市聚豐農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司具體實(shí)施。被征收房屋(以下簡(jiǎn)稱原房)建筑面積，按照房屋登記簿記載的建筑面積或有關(guān)部門確定。

原房?jī)r(jià)值由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。參照秀洲政發(fā)[2011]24號(hào)文件規(guī)定及具體鄉(xiāng)鎮(zhèn)政策規(guī)定，原房補(bǔ)償價(jià)格約在10,000-12,000元/平方米，預(yù)計(jì)原房拆遷補(bǔ)償金額在4.4億元左右。另外，對(duì)于簽約拆遷戶給予搬遷補(bǔ)助費(fèi)、租房補(bǔ)助費(fèi)等補(bǔ)償補(bǔ)助和簽約獎(jiǎng)勵(lì)等。上述征收拆遷資金由新塍鎮(zhèn)人民政府統(tǒng)籌解決。拆遷補(bǔ)償不屬于該項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容，因此拆遷成本不納入該項(xiàng)目總投資。

該項(xiàng)目安置房用地為國(guó)有劃撥住宅用地，不存在強(qiáng)拆和強(qiáng)建等違法違規(guī)行為。本次項(xiàng)目安置為貨幣補(bǔ)償后定向購(gòu)買，直接面向拆遷戶銷售。參考當(dāng)?shù)貐^(qū)域政策及市場(chǎng)情況，安置房按9,800元/平方米購(gòu)買，地下車位按17萬元/個(gè)購(gòu)買。

8、項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益

（1）本項(xiàng)目定價(jià)分析

1）安置房定價(jià)分析

本項(xiàng)目小區(qū)住宅向安置居民定向銷售。定價(jià)參考秀洲區(qū)二手房市場(chǎng)價(jià)格，如下表所示，平均售價(jià)為15,136.67元/m2。綜合考慮本項(xiàng)目安置性質(zhì)、地理位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等因素，本項(xiàng)目安置房?jī)r(jià)格以9,800元/m2計(jì)。房產(chǎn)銷售價(jià)格低于周邊同品質(zhì)房產(chǎn)銷售價(jià)格，因此具有充分的銷售可行性。

2）地下車位售價(jià)定價(jià)分析

車位售價(jià)與住宅策略存在差異，住宅售價(jià)更注重區(qū)位，而車位售價(jià)需要考慮盡量覆蓋成本。因此，本項(xiàng)目停車位出售參考目前秀洲區(qū)住宅停車位一般售價(jià)水平，如下表所示，平均價(jià)格為19.16萬元/個(gè)?？紤]到本項(xiàng)目的建設(shè)地址、人流量、周邊環(huán)境等因素，本項(xiàng)目暫以17萬元/個(gè)計(jì)。

3）配套社區(qū)用房租金分析

本項(xiàng)目包括配套社區(qū)服務(wù)用房出租，定價(jià)參考秀洲區(qū)臨街商鋪出租價(jià)格，如下表所示，平均租金為52.40元/m2/月。綜合考慮本項(xiàng)目的地理位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等因素，本項(xiàng)目配套社區(qū)服務(wù)用房租金暫以30.00元/m2/月計(jì)。

4）物業(yè)費(fèi)收入分析

本項(xiàng)目包括物業(yè)費(fèi)收入，定價(jià)參考秀洲區(qū)小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如下表所示，平均收費(fèi)為0.60元/m2/月。綜合考慮本項(xiàng)目的地理位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等因素，本項(xiàng)目物業(yè)收費(fèi)暫以0.50元/m2/月計(jì)。

（2）本項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)

1）項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加和增值稅預(yù)測(cè)

根據(jù)項(xiàng)目可研報(bào)告和市場(chǎng)實(shí)際情況，項(xiàng)目建成后由公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入包含安置房住宅出售收入、地下車位出售收入、社區(qū)服務(wù)用房租賃收入、物業(yè)收入四大塊。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期為2025-2044年，住宅及地下車位在2025年至2029年間全部完成對(duì)外出售，出售比例依次為40%、30%、20%、5%、5%；社區(qū)服務(wù)用房在此期間實(shí)現(xiàn)95%對(duì)外出租，前五年租賃比例依次為60%、70%、80%、90%、95%，剩余運(yùn)營(yíng)期租賃比例維持95%；物業(yè)在此期間根據(jù)住宅已出售面積收取物業(yè)費(fèi)。

本項(xiàng)目中安置房住宅建筑面積42,705.70㎡，安置房源400套，安置房住宅部分按9,800.00元/平方米計(jì)算收入，暫不考量漲價(jià)因素；安置房地下車位共495個(gè)，按每個(gè)車位17萬元計(jì)算銷售收入，暫不考量漲價(jià)因素；社區(qū)服務(wù)用房對(duì)外出租面積2,337.36平方米，按每平方米30.00元/m2/月計(jì)算租賃收入，前五年每年增長(zhǎng)5%，第六年起每五年增長(zhǎng)10%；物業(yè)根據(jù)住宅已出售面積收取物業(yè)費(fèi)，按0.50元/m2/月計(jì)算物業(yè)收入，暫不考慮漲價(jià)因素。

2）項(xiàng)目成本費(fèi)用估算

① 運(yùn)營(yíng)成本

項(xiàng)目銷售房產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)物業(yè)等過程中發(fā)生的各種費(fèi)用，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本為銷售收入的0.3%。

② 人工成本

項(xiàng)目管理人員工資支出暫定為每年100.00萬元。

③ 行政、一般開支

項(xiàng)目的行政、一般開支主要集中在項(xiàng)目運(yùn)行活動(dòng)中，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目行政、一般開支為銷售收入的0.5%。

④ 項(xiàng)目非付現(xiàn)成本

項(xiàng)目非付現(xiàn)成本20年暫定為75,455.82萬元。

⑤ 投資貸款經(jīng)營(yíng)期20年利息支出

項(xiàng)目投資貸款經(jīng)營(yíng)期20年利息額累計(jì)7,072.00萬元，計(jì)入經(jīng)營(yíng)期財(cái)務(wù)成本。

⑥ 項(xiàng)目?jī)?nèi)增值稅費(fèi)和稅金及附加

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)），財(cái)政部稅務(wù)總局出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財(cái)稅〔2018〕32號(hào)）、《財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號(hào)），建筑、銷售不動(dòng)產(chǎn)增值稅稅率為9%，服務(wù)類增值稅稅率為6%，應(yīng)交增值稅為銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額，稅負(fù)率按2%計(jì)，項(xiàng)目增值稅測(cè)算為1,057.85萬元。

城市維護(hù)建設(shè)稅按增值稅的5%計(jì)，教育稅附加、地方教育稅附加按增值稅的3%、2%計(jì)。計(jì)算期內(nèi)增值稅、稅金及附加估算為1,163.63萬元。

⑦ 總成本費(fèi)用

通過上述估算，債券存續(xù)期內(nèi)，項(xiàng)目總成本費(fèi)用合計(jì)84,950.95萬元。

3）項(xiàng)目收益測(cè)算

本項(xiàng)目擬外部融資34,000.00萬元（其中債券融資20,000.00萬元），年利率為5.2%。融資存續(xù)期內(nèi)累計(jì)凈收益（累計(jì)凈收益=營(yíng)業(yè)收入-經(jīng)營(yíng)成本-稅金及附加）合計(jì)48,774.07萬元。本項(xiàng)目融資存續(xù)期內(nèi)還本付息總額為42,840.00萬元（本金34,000萬元，建設(shè)期利息1,768.00萬元，運(yùn)營(yíng)期利息支出7,072.00萬元）。

因此，融資存續(xù)期內(nèi)，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流能夠覆蓋融資本息，累計(jì)覆蓋倍數(shù)為1.14。此外，項(xiàng)目計(jì)算期累計(jì)凈收益49,305.65萬元大于項(xiàng)目總投資48,681.15萬元，覆蓋率為1.01。

投資者未行使回售選擇權(quán)，債券存續(xù)期內(nèi)累計(jì)凈收益（累計(jì)凈收益=營(yíng)業(yè)收入-經(jīng)營(yíng)成本-稅金及附加）合計(jì)48,774.07萬元。本項(xiàng)目債券存續(xù)期內(nèi)債券還本付息總額為25,200.00萬元（債券本金20,000.00萬元，建設(shè)期利息1,040.00萬元，運(yùn)營(yíng)期利息支出4,160.00萬元）。因此，債券存續(xù)期內(nèi)，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流能夠覆蓋用于項(xiàng)目建設(shè)部分的債券本息，累計(jì)覆蓋倍數(shù)為1.94。

投資者行使回售選擇權(quán)，債券存續(xù)期內(nèi)累計(jì)凈收益（累計(jì)凈收益=營(yíng)業(yè)收入-經(jīng)營(yíng)成本-稅金及附加）合計(jì)48,717.01萬元。本項(xiàng)目債券存續(xù)期內(nèi)債券還本付息總額為24,784.00萬元（債券本金20,000.00萬元，建設(shè)期利息1,040.00萬元，運(yùn)營(yíng)期利息支出3,744.00萬元）。因此，債券存續(xù)期內(nèi)，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流能夠覆蓋用于項(xiàng)目建設(shè)部分的債券本息，累計(jì)覆蓋倍數(shù)為1.97。

9、項(xiàng)目建設(shè)的社會(huì)效益

本項(xiàng)目的實(shí)施，將為居民提供高質(zhì)量的安置住宅，同時(shí)配備完善的市政基礎(chǔ)設(shè)施，確保人人能入住環(huán)境優(yōu)美、配套完善、管理到位、居住舒心的安置房小區(qū)，根本上改變?cè)疬w地塊普遍存在的“屋內(nèi)現(xiàn)代化，屋外臟亂差”的格局，改善區(qū)域人居環(huán)境。本項(xiàng)目的實(shí)施，也將有效降低建筑密度，增大了景觀綠化的布置空間，極大地改善了當(dāng)?shù)鼐用竦纳鷳B(tài)環(huán)境。