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烏魯木齊澳龍廣場超市項目區(qū)域市場經(jīng)濟研判及可行性研究分析報告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2022-12-07

【前言】

回顧“十三五”以來，我國經(jīng)濟雖增速換檔，但韌性明顯增強， 消費市場規(guī)模不斷壯大，消費結構也呈現(xiàn)出線上化、服務消費占比提升等特點。2021 年鼎故革新的“十四五”規(guī)劃明確提出：中國經(jīng)濟將 開展以經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)為主的雙循環(huán)戰(zhàn)略的“新格局”，在發(fā)展方向上指 向“國強、民富”，在運行形態(tài)上指向了“行穩(wěn)、致遠”。

展望“十 四五”，中國消費市場必將成為全球第一大市場，消費主線將以內(nèi)循 環(huán)為核心，消費市場、零售環(huán)境的規(guī)律與趨勢也將呈現(xiàn)出三個特點： 一是經(jīng)濟增長與收入水平的提高；二是分配制度改革與低收入人群的 增收；三是儲蓄下降和消費率提高。

中產(chǎn)收入群體將有望進一步擴大， 收入的增長將帶來消費結構的調(diào)整，將促使消費高端化、高品質(zhì)，智 能化方向升級。未來至 2025 年我國的消費將由“3 億老年人、5.6 億 中產(chǎn)階級、1.8 億 90 后以及大量的 00 后、10 后”這四類人群主導， 他們各具鮮明的消費特點，將成為供給側的消費類企業(yè)通過創(chuàng)新商業(yè) 模式、完善產(chǎn)品種類所主要面向的群體。

未來，友好集團將以“打造百年友好，成就民族品牌”的美好愿 景，篤定發(fā)展方向，以“新商業(yè)、新友好、新生活”為工作遵循，發(fā) 展模式由“規(guī)模速度型向質(zhì)量效率型轉(zhuǎn)變，由傳統(tǒng)零售商向制造型、數(shù)字智能化零售商轉(zhuǎn)變”，更加重視戰(zhàn)略布局的設計，更加重視科學 有質(zhì)量的發(fā)展，并充分運用上市公司融資優(yōu)勢，實現(xiàn)有質(zhì)量的擴張和 科學發(fā)展。

全面布局“全渠道零售的商業(yè)生態(tài)圈”，建立以“百貨、 購物中心、城市奧萊 + 超市、便利店、生活館 + 電器家居 + 酒店餐 飲、旅游 + 兒童文創(chuàng) + 電子商務”大利潤單元復合經(jīng)營業(yè)態(tài)發(fā)展 模式，繼續(xù)構筑友好集團縱橫南北疆的網(wǎng)絡布局，并以“自有項目為主，管理輸出為輔、輕重并舉”的發(fā)展策略，依托商號品牌的價值， 向熱門區(qū)域?qū)嵤┕芾頂U張?zhí)崴侔l(fā)展，全力打造一個受社會尊重、員工 幸福、股東滿意、生態(tài)伙伴得到事業(yè)發(fā)展的優(yōu)秀企業(yè)，為烏魯木齊及 自治區(qū)加快國際化城市建設的進程、為社會的長治久安、經(jīng)濟的快速 發(fā)展做出更加積極的努力和貢獻。

【第一部分 項目背景】

2020 年 5 月，友好集團與疆內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)集團——領先集團就 澳龍廣場超市項目簽訂了《商業(yè)管理及咨詢服務合同》，經(jīng)過近半年的 友好合作和良性運營，經(jīng)雙方協(xié)商一致，本著“公平自愿”的原則， 對澳龍廣場超市，由商業(yè)管理及咨詢服務 21900 ㎡的范圍，拿出 7701.32 ㎡變更租賃模式，由友好集團自主經(jīng)營。因澳龍廣場超市已 具備持續(xù)經(jīng)營的條件，因此友好集團不再進行裝修改造的投入，僅對 信息系統(tǒng)進行更換，以實現(xiàn)超市業(yè)態(tài)營業(yè)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一歸集，發(fā)揮友好 集團優(yōu)質(zhì)供應鏈體系、結算體系和報表系統(tǒng)的優(yōu)勢，以進一步提升業(yè) 績水平的目的。

【第二部分 項目所在區(qū)位】

澳龍廣場超市地處首府烏魯木齊高新區(qū)（新市區(qū)）長春中路 1355 號澳龍廣場商業(yè)及商務綜合樓第一棟地下一層。烏魯木齊高新區(qū)（新 市區(qū)）東臨城市快速路——河灘路，南起新醫(yī)路，西臨太原路和烏昌 快速路，北至烏魯木齊中心城北邊界。規(guī)劃面積 326 平方公里。城區(qū) 常住人口達 80 萬人，是烏魯木齊人口最多的區(qū)縣，區(qū)域內(nèi)環(huán)境優(yōu)美， 基礎設施配套完善。 高新區(qū)（新市區(qū)）以創(chuàng)新型特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)為依托，聚焦特色主導 產(chǎn)業(yè)，是中亞科技經(jīng)濟合作的橋頭堡、中國西部創(chuàng)新驅(qū)動和低碳發(fā)展 的先行區(qū)，也是新疆新型工業(yè)化的戰(zhàn)略引擎和烏魯木齊的科技新城區(qū)。 2019 年，地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長 7%。社會消費品零售總額同比增長 4.2%，限額以上批發(fā)零售企業(yè)銷售額同比增長 3.5%。

【第三部分 項目概況】

一、項目主體

澳龍廣場超市項目是由新疆領先超市有限公司于 2015 年 7 月 6 日 從新疆精誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買取得，新疆領先超市有限公司是 由新疆私營企業(yè) 50 強之一的領先實業(yè)集團，于 2016 年 1 月注資伍仟 萬元人民幣成立。

二、地理位置

澳龍廣場超市項目位于城北新市區(qū)長春路核心地段。北臨長春中路、東側神華城小區(qū)、西側神華城辦公 大樓、南臨恒順街有地鐵 3 號線（在建）、 多層級公共交通；交通通達性上具有一 定優(yōu)勢.距離經(jīng)開萬達商圈、友好商圈 15 分鐘車程。

三、項目場地現(xiàn)狀

澳龍廣場沿長春中路段為項目的主 出入口，分別為 A 座、B 座、C 座、 D 座和 E 座。

租賃超市區(qū)域共有四個出入口，其 中 A 入口和 C 入口占超市客流的 80%以上。A 入口位于澳龍廣場 （長春中路）北部，系進入超市北 門唯一入口，占進入超市總客流的 30%-35%。 C 入口位于澳龍廣場 （長春中路）東南部，系進入超市 南門唯一入口，人員也可進入澳龍 廣流場 A、B、E 座寫字間和 C、D 裙樓，占總客流的 70%。

【第四部分 項目 3 公里范圍區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展情況研判】

區(qū)域內(nèi)人口規(guī)模總數(shù) 115.44 萬人， 占全市總人口的 32.5%，居住人口 92.35 萬人。新房、二手房均價與市場均價差距 較小。 從餐飲、酒店業(yè)類型上看：餐飲店總數(shù)較大，以中餐、快餐為主力， 由此可見，周邊餐飲業(yè)較為密集，商業(yè)氛圍濃厚。星級酒店有 21 家。

（二）社區(qū)規(guī)模

項目周邊住宅區(qū) 367 個（包含 新房和二手房），其中二手房比例較高， 入住率較高，居住人口密集。

（三）行政單位

行政單位 116 家 ：自治區(qū)體育總會、石化集團西北石油局、新市區(qū)財政局、新市區(qū)統(tǒng)計局、自治區(qū)資源環(huán)境中心等。

（四）醫(yī)療資源

醫(yī)院 11 家：新疆醫(yī)科大學第五附屬醫(yī)院、解放軍第四七四醫(yī)院、第五 人民醫(yī)院、第二濟困醫(yī)院等。

（五）教育資源

中小學校 23 所，幼兒園 48 家， 大中專院校及培訓、科研機構 208 個 ，各階段教育資源豐富、數(shù)量充沛。

（六）公共交通條件

公交線路 5 條：73 路、506 路、701 路、6401 路、BRT6502 （七）項目所處區(qū)位價值評估 根據(jù)上述數(shù)據(jù)，該項目所處區(qū)域 綜合價值評估 7.97，其中消費潛力與 交通便利性極其凸顯，由此可見，該 區(qū)域消費能力較高，擁有巨大的潛在 消費群體，輔以通達的交通條件，為 商業(yè)營造濃厚氛圍。

【第五部分 項目綜合分析】

一、商業(yè)環(huán)境分析

項目優(yōu)勢：

地段優(yōu)勢：該項目地處城北新城區(qū)，屬城市發(fā)展的中心地帶，地理位置優(yōu)越，周圍小區(qū)林立，環(huán)境宜居，購物環(huán)境優(yōu)雅。交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

價格優(yōu)勢：該項目自開業(yè)之日起后三年為免租期，租金價格較低。 極大的降低項目運營成本。

市場優(yōu)勢：周邊缺乏購物環(huán)境優(yōu)良、功能齊全、商品品類完備的大 型超市，該項目開設后將是高新區(qū)最大的綜合性體驗式超市之一。

會員優(yōu)勢：友好集團有效會員人數(shù) 100 萬人以上，消費群體巨大， 有利于進一步縮短市場培育期。

項目劣勢：

消費群體不穩(wěn)定，未形成固定的消費客群，無法培養(yǎng)顧客的消費喜好。

超市內(nèi)區(qū)與超市外區(qū)多業(yè)態(tài)缺乏聯(lián)動，不能互相帶動經(jīng)營，顧客流失率嚴重。

商品價格競爭優(yōu)勢不明顯，尤其以生鮮蔬果類為主，同時生鮮商品 品項需進行調(diào)整與補充。

項目機會：

經(jīng)濟聯(lián)動：隨著“烏昌一體化”及烏魯木齊市區(qū)北擴，相鄰城市的 經(jīng)濟聯(lián)動將促進該區(qū)域經(jīng)濟的飛速發(fā)展，并為本項目帶來巨大的消費群體。

城市規(guī)劃推動商業(yè)發(fā)展：在城市化進程及城市規(guī)劃的影響下，商業(yè) 發(fā)展空間較大，本項目符合城市規(guī)劃的發(fā)展要求，所處地段將逐漸蛻變成 為城市商業(yè)繁榮區(qū)域。

經(jīng)濟核心：從新市區(qū)近年來的基礎經(jīng)濟數(shù)據(jù)不難看出，經(jīng)濟增長水平逐年拔高，經(jīng)濟核心地位顯著。

二、競爭對手分析

1、北京路匯嘉時代

距離本項目直線距離約 2.1 公里，位于烏魯木齊北京路，地處鐵路局商圈。于 2012 年 10 月 1 日開業(yè)，面積 12 萬㎡，其中地下一層為匯嘉開心超 市，營業(yè)面積 6000 ㎡。超市年銷售約 2 億元左右，以簡約、輕時尚的裝修風 格打造現(xiàn)代都市化精品超市。

2、新世界廣場

位于長春中路東側，與本項目一路 之隔，直線距離約 0.4 公里，新世界廣場主要以餐飲、娛樂等品牌為主，整體 氛圍較精致，突顯時尚潮流感。

3、華潤萬家

距離本項目直線距離約 0.8 公 里，于 2014 年 6 月開業(yè)，超市賣場 經(jīng)營面積 7793 ㎡，華潤萬家超市內(nèi)區(qū)商品品種豐富、客流較大，商品 定位為大眾化品牌路線，店內(nèi)陳列 以倉儲式陳列為主。店內(nèi)也有多個品牌特陳，如蘇泊爾、安慕希等，同時規(guī)劃有單獨進口商品區(qū)內(nèi)區(qū)活動標識懸掛的較多，烘托了營銷活動的氛圍。

三、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展情況研判小結

該項目所在區(qū)域內(nèi)，道路基礎設施較為完善，交通便利，通達性良好， 綜合數(shù)據(jù)的背后顯現(xiàn)出區(qū)域內(nèi)居民整體生活水平較高。3 公里輻射范圍內(nèi)具 有規(guī)模的購物中心有 19 家，商業(yè)環(huán)境較為飽和，但以購物中心居多，缺乏 大型品質(zhì)超市，為周邊居民提供生活及日用品等需求。

因此，綜合分析數(shù) 據(jù)后，總結以下建議：該項目是體現(xiàn)多元、豐富、魅力生活的大型超市， 將憑借其齊全的商品品種、完善的配套服務體系，給予周邊居民更優(yōu)質(zhì)的 選擇，提升消費品位，滿足品質(zhì)追求者對于更高層次的購物體驗需求，同時將在新市區(qū)鑄就企業(yè)品牌標桿。鑒于以上優(yōu)勢，本項目可以在短時間內(nèi) 獲利，取得較大收益，有利于拓展城北超市系新旗幟。

【第六部分 租賃模式合作條件及財務分析】

澳龍廣場超市

租賃區(qū)域租金方案

1. 租金：第一年至第三年為免租期，第四年至第五年租金為 100 萬元 /年，自第六年起，租金每年按 5%遞增。

2. 支付方式：租金按年支付，每一承租年度為一個租賃期；自第四年 起支付

方案試算（見附件）

新疆友好集團租賃區(qū)域 19 年共獲得收益預計 8470.53 萬元。

1. 經(jīng)營方面測算依據(jù)：

1）以第一年銷售 3945.95 萬元（不含稅），商品綜合毛利率為 13%進行預 測；逐年遞增，第二年遞增幅度 30%、第三年遞增幅度 35%，第四、五年遞 增幅度 15%，第六至八年遞增幅度 10%，第九年起銷售趨于穩(wěn)定。

2. 費用方面測算依據(jù)：

1）費用主要包括人工成本（分為自營員工工資和勞務派遣）、項目租賃 費、水電費、營銷廣告費、長期待攤費用攤銷等費用。

3. 利潤方面預測：

包括銷售利潤和營業(yè)外收入。

銷售利潤：第一年利潤預測為 17.24 萬元，第二年利潤達到 36.34 萬元，第三年起，隨著年銷售額的大幅增加，利潤收入也明顯提高，達到 266.19 萬元，第九年起利潤趨于穩(wěn)定，因考慮第 13 年銷售有所回落，故利 潤隨之稍有回落。

營業(yè)外收入（含稅）包括超市內(nèi)區(qū)收取的商品條碼費、商品陳列費及主食、生鮮等區(qū)域水電費等。

預估十九年累計可獲得利潤收益共 8470.53 萬元。

【第七部分 綜述】

結合目前集團公司戰(zhàn)略發(fā)展的路徑及實際經(jīng)營能力，該項目所處的區(qū)域環(huán)境和特點，建議開設超市大賣場，集團公司在超市定位及運營方面積 累了運營經(jīng)驗，也儲備了有效的資源。因此，本項目以租賃模式合作，可 發(fā)揮集團公司超市業(yè)態(tài)的優(yōu)勢，用更短的時間和更低的成本獲取收益，拓 展消費客群，從而實現(xiàn)超市業(yè)態(tài)渠道擴張，提升集團的超市業(yè)態(tài)發(fā)展綜合 競爭實力。

此報告為正式報告摘取部分。需編制政府立項、銀行貸款、投資決策等用途可行性研究報告咨詢思瀚產(chǎn)業(yè)研究院。

來源： 思瀚產(chǎn)業(yè)研究院 友好集團