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房地產(chǎn)行業(yè)分析現(xiàn)狀和市場(chǎng)前景
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2024-01-17

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)鏈較長、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較大，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。我國目前正處于工業(yè)化和快速城市化的發(fā)展階段，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長，人均收入水平穩(wěn)步提高，快速城市化帶來的城市新增人口的住房需求，以及人們生活水平不斷提高帶來的住宅改善性需求，構(gòu)成了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的原動(dòng)力。

房地產(chǎn)的發(fā)展能有效拉動(dòng)鋼鐵、水泥、建材、建筑施工等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，對(duì)一個(gè)國家和地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用明顯。因此，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)十分關(guān)注，相應(yīng)的管理和調(diào)控力度也較大。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)政府政策的敏感性很強(qiáng)，政府土地出讓制度、土地規(guī)劃條件、行業(yè)管理政策、稅費(fèi)政策、交易管理等相關(guān)政策法規(guī)都直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

從近期的據(jù)來看，2022 年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 132895 億元，比上年下降 10.0%。其中住宅投資 100646 億元，下降 9.5%；辦公樓投資 5291 億元，下降 11.4%；商業(yè)營業(yè)用房投資 10647 億元，下降14.4%。年末商品房待售面積56366萬平方米，比上年末增加5343萬平方米，其中商品住宅待售面積 26947 萬平方米，增加 4186 萬平方米。

從房地產(chǎn)的發(fā)展過程來看，房地產(chǎn)行業(yè)是受政策影響較大的行業(yè)。2020 年，房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào)，各線城市繼續(xù)落實(shí)分類調(diào)控，提高調(diào)控的精準(zhǔn)性，同時(shí)大力培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，在控制房價(jià)水平的同時(shí)，完善多層次住房供應(yīng)體系，構(gòu)建租購并舉的房地產(chǎn)制度，短期調(diào)控和長效機(jī)制的銜接更為緊密。

2021 年，銀保監(jiān)、住建部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，要求各銀保監(jiān)局、地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、人民銀行分支機(jī)構(gòu)要聯(lián)合開展一次經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問題專項(xiàng)排查，于 5 月 31 日前完成排查工作，并加大對(duì)違規(guī)問題督促整改和處罰力度。

根據(jù)世界銀行研究，住宅需求與人均 GDP 有著密切的聯(lián)系，當(dāng)人均 GDP 在 600-800 美元時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入高速發(fā)展期；當(dāng)人均 GDP達(dá)到 1,300-8,000美元時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入穩(wěn)定快速增長期。目前我國人均 GDP 已經(jīng)超過 8,000 美元，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)定快速增長期。

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展后，目前正處于結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的時(shí)期，未來的行業(yè)格局可能在競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、商業(yè)模式等方面出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)高度分散，但隨著消費(fèi)者選擇能力的顯現(xiàn)及市場(chǎng)環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，行業(yè)的集中度將不斷上升，重點(diǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)品牌主導(dǎo)下的精細(xì)化競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。同時(shí)隨著行業(yè)對(duì)效率和專業(yè)能力的要求不斷上升，未來將從“全面化”轉(zhuǎn)向精細(xì)分工，不同層次的房地產(chǎn)企業(yè)很可能將分化發(fā)展。

隨著市場(chǎng)化程度的加深，資本實(shí)力強(qiáng)大并具有品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)將逐步獲得更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并在行業(yè)收購兼并的過程中獲得更高的市場(chǎng)地位和更大的份額，行業(yè)的集中度也將逐步提高。

不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將出現(xiàn)兩極分化。一線城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，人口聚集力較強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，住宅價(jià)格存上漲動(dòng)力。二線城市商品住宅市場(chǎng)分化明顯，除一些熱點(diǎn)城市外，其他二線城市商品住宅庫存正在逐步得到去化，房價(jià)將保持相對(duì)平穩(wěn)。對(duì)于三四線城市而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有發(fā)展?jié)摿Αr(jià)格具有較強(qiáng)上漲動(dòng)力的城市多聚集于三大城市群。部分城市前期供應(yīng)量較大而需求有限致庫存高企；部分城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展較慢或不及周邊城市，市場(chǎng)需求被周邊吸納能力較強(qiáng)的城市分流。

未來，采取多種方式有效去庫存將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)之一，不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將更加差異化，部分三線城市或受制于經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口吸納力等因素影響，面臨庫存去化壓力；而一線及部分熱點(diǎn)二三線城市由于自身經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)帶來需求空間的提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，房價(jià)將保持平穩(wěn)或溫和上漲趨勢(shì)。