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中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析報(bào)告
思瀚產(chǎn)業(yè)研究院    2024-03-09

中國(guó)的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略為園區(qū)地產(chǎn)發(fā)展帶來了歷史性機(jī)遇：新型城鎮(zhèn)化摒棄舊有的城市發(fā)展思路，重視解決居民就業(yè)，重視城市與產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展，在 2013 年的多次講話中均有表示，并在年末中央城鎮(zhèn)化會(huì)議中明確提出“發(fā)展各具特色的城市產(chǎn)業(yè)體系”、“形成生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間的合理結(jié)構(gòu)”等方向。

2019 年 3 月 31 日，國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)《2019 年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》（以下簡(jiǎn)稱“《重點(diǎn)任務(wù)》”），《重點(diǎn)任務(wù)》指出要按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、分工協(xié)作、以大帶小的原則，立足資源環(huán)境承載能力，推動(dòng)城市群和都市圈健康發(fā)展，構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)化空間格局。

支持特色小鎮(zhèn)有序發(fā)展。建立典型引路機(jī)制，堅(jiān)持特色興鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)建鎮(zhèn)，堅(jiān)持政府引導(dǎo)、企業(yè)主體、市場(chǎng)化運(yùn)作，逐年挖掘精品特色小鎮(zhèn)，總結(jié)推廣典型經(jīng)驗(yàn)，發(fā)揮示范引領(lǐng)作用；完善政銀企對(duì)接服務(wù)平臺(tái)，為特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展及設(shè)施建設(shè)提供融資支持，為打造更多精品特色小鎮(zhèn)提供制度土壤。

在地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的制約下和“使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”的三中全會(huì)的指引及《重點(diǎn)任務(wù)》的要求下，園區(qū)地產(chǎn)企業(yè)作為城市的規(guī)劃、建設(shè)、融資、招商引資以及園區(qū)運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)化平臺(tái)，將逐漸成為新型城鎮(zhèn)化市場(chǎng)的主要力量。

2014 年 9 月國(guó)土部下發(fā)《國(guó)土資源部關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見》（國(guó)土資發(fā)【2014】119 號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱“《意見》”）提出嚴(yán)格控制建設(shè)用地總量，不斷優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)和布局，挖潛土地存量和綜合整治，完善土地節(jié)約集約利用制度和健全機(jī)制的主要目標(biāo)，并具體提出工業(yè)用地逐步減少、制定工業(yè)用地等各類存量用地回購(gòu)和轉(zhuǎn)讓政策，建立存量建設(shè)用地盤活利用激勵(lì)機(jī)制等要求。

此外，《意見》第十七條著重明確了“完善土地價(jià)租均衡的調(diào)節(jié)機(jī)制”的要求，完善工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)實(shí)施政策、實(shí)行新增工業(yè)用地彈性出讓年期制、重點(diǎn)推行工業(yè)用地長(zhǎng)期租賃。地方層面，全國(guó)諸多城市出臺(tái)了相關(guān)政策，落實(shí)節(jié)約集約利用土地。

中國(guó)勞動(dòng)力日益緊缺與資源投入的不可持續(xù)帶來的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)壓力，對(duì)大力發(fā)展知識(shí)密集型、技術(shù)密集型的高端服務(wù)業(yè)發(fā)展形成倒逼態(tài)勢(shì)，服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展必然帶來城市辦公物業(yè)需求的快速增長(zhǎng)，與日益緊缺的城市產(chǎn)業(yè)用地之間形成巨大的供需矛盾，從而帶來城市產(chǎn)業(yè)土地價(jià)值的重估，并對(duì)有限的城市產(chǎn)業(yè)用地提出集約利用的要求，產(chǎn)業(yè)園區(qū)將成為解決大城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展與土地矛盾的重要載體。

綜合目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策，縱向來看，一方面，隨著各地工業(yè)用地新規(guī)的出臺(tái)，工業(yè)用地價(jià)格上升和廠房租金的上漲不可避免；另一方面，產(chǎn)業(yè)升級(jí)不斷進(jìn)行，附加值更高的產(chǎn)業(yè)會(huì)派生更多的綜合型服務(wù)需求，從而提升園區(qū)地產(chǎn)企業(yè)的收入和利潤(rùn)。尤其是大城市土地資源奇缺，順應(yīng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的中高端工業(yè)廠房及辦公樓項(xiàng)目，租金收入將大幅提升。

橫向來看，園區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將逐漸加劇，新進(jìn)入這一領(lǐng)域的企業(yè)既有傳統(tǒng)的萬科、綠地等大型房地產(chǎn)商，也有基金系復(fù)興、黑石、漢富等企業(yè)，同時(shí)還有阿里巴巴、京東、小米等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

傳統(tǒng)的園區(qū)地產(chǎn)企業(yè)雖然可以從存量工業(yè)地產(chǎn)分享城市化的紅利，但是由于廉價(jià)儲(chǔ)備土地難以持續(xù)，相對(duì)大型房產(chǎn)企業(yè)區(qū)域擴(kuò)張能力較弱，傳統(tǒng)園區(qū)地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型。

一些園區(qū)地產(chǎn)企業(yè)摸索出獨(dú)特的營(yíng)運(yùn)模式，成為土地綜合運(yùn)營(yíng)商、產(chǎn)業(yè)培育運(yùn)營(yíng)商或者主題開發(fā)商。更多園區(qū)地產(chǎn)企業(yè)采取多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，比如設(shè)立市政、建筑、旅游餐飲和商業(yè)服務(wù)子公司或者通過股權(quán)投資參與金融、生物醫(yī)藥、TMT（Technology，Media，Telecom）行業(yè)等。

整體而言，目前的房地產(chǎn)政策對(duì)于研發(fā)辦公類和工業(yè)廠房的市場(chǎng)影響較為有限，同時(shí)，受益于戰(zhàn)略型新興產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展壯大和核心商圈寫字樓成本飆升帶來的需求轉(zhuǎn)移，具有產(chǎn)業(yè)集聚、配套完備、服務(wù)完善特點(diǎn)的園區(qū)地產(chǎn)的市場(chǎng)認(rèn)可度將明顯提高。思瀚發(fā)布《2024-2028年國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及投資前景研究報(bào)告》