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（1）行業(yè)運(yùn)營(yíng)情況

2016 年，房地產(chǎn)政策經(jīng)歷了從寬松到熱點(diǎn)城市持續(xù)收緊的過程，商品房銷售全年高位運(yùn)行。2016年，全國(guó)商品房銷售面積 15.73億平方米，同比增長(zhǎng) 22.5%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng) 22.4%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng) 31.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng) 16.8%。從供應(yīng)來看，2016年，全國(guó)房屋竣工面積 10.61億平方米，同比增長(zhǎng) 6.1%。其中，住宅竣工面積 7.72億平方米，同比增長(zhǎng) 4.6%。

2017 年度，全國(guó)商品房銷售面積 16.94 億平方米，同比增長(zhǎng) 7.7%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng) 5.3%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng) 24.3%。2017 年度，全國(guó)房屋竣工面積 10.15 億平方米，同比下降 4.4%。

2018 年度，全國(guó)商品房銷售面積 17.17 億平方米，同比增長(zhǎng) 1.3%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng) 2.2%，辦公樓銷售面積下降 8.3%。2018 年度，全國(guó)房屋竣工面積 9.36 億平方米，同比下降 7.8%。

2019 年度，全國(guó)商品房銷售面積 17.16 億平方米，同比下降 0.1%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng) 1.5%，辦公樓銷售面積下降 14.7%。2019 年度，全國(guó)房屋竣工面積 9.59 億平方米，同比增長(zhǎng) 2.46%。

2020 年度，全國(guó)商品房銷售面積 17.61 億平方米，同比增長(zhǎng) 2.6%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng) 3.2%，辦公樓銷售面積下降 10.4%。2020 年度，全國(guó)房屋竣工面積 9.12 億平方米，同比下降 4.9%。

2021 年度，全國(guó)商品房銷售面積 17.94 億平方米，同比增長(zhǎng) 1.9%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng) 1.1%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng) 1.2%。2021 年度，全國(guó)房屋竣工面積 10.14 億平方米，同比上升 11.2%。

2022年度，全國(guó)商品房銷售面積 13.58億平方米，同比下降 24.3%，其中，住宅銷售面積下降 26.8%，辦公樓銷售面積下降 3.3%。2022 年度，全國(guó)房屋竣工面積 8.62 億平方米，同比下降 15.0%。

在房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展的同時(shí)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)不斷發(fā)展。需求端，租賃房需求逐年增加，主要原因?yàn)槌擎?zhèn)化進(jìn)程衍生大量流動(dòng)人口；房?jī)r(jià)高企、限購(gòu)限貸，部分需求從購(gòu)房市場(chǎng)外溢到租賃房市場(chǎng)；晚婚導(dǎo)致置業(yè)年齡延遲，延長(zhǎng)個(gè)體租賃消費(fèi)周期，間接增加租賃需求；供給端，租賃房源供給不足，且租賃市場(chǎng)痛點(diǎn)較多，規(guī)范的租賃市場(chǎng)和長(zhǎng)租公寓亟待發(fā)展；資金端，融資渠道拓寬，多支公寓 ABS 成功發(fā)行；與發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)比，我國(guó)租賃市場(chǎng)成交總量有待大幅提高。綜合來講，租賃市場(chǎng)發(fā)展可期。

（2）行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展本質(zhì)上來源于城鎮(zhèn)化過程中城市人口對(duì)住房的巨大需求，穩(wěn)定增長(zhǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)和持續(xù)推進(jìn)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程是推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要因素。目前來看，隨著我國(guó)人均可支配收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)不斷向前發(fā)展，以及持續(xù)快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展依然堅(jiān)定向好。

但經(jīng)過多年的高速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期，行業(yè)供需矛盾通過一系列的宏觀調(diào)控逐漸趨于緩和，行業(yè)發(fā)展逐漸趨于理性。隨著市場(chǎng)環(huán)境的逐漸改變，一部分不能適應(yīng)變化的企業(yè)逐漸被淘汰，行業(yè)內(nèi)的并購(gòu)整合會(huì)逐漸增多，行業(yè)集中度逐漸得到提高。部分有實(shí)力的企業(yè)會(huì)率先“走出去”，開拓海外市場(chǎng)。而且隨著房地產(chǎn)金融的逐漸發(fā)展，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式也會(huì)逐漸向“輕資產(chǎn)”進(jìn)行轉(zhuǎn)變，使得行業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式得到不斷的創(chuàng)新。

1）宏觀經(jīng)濟(jì)及人均可支配收入持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展長(zhǎng)期向好。

改革開放以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)高速發(fā)展，2005-2014 年間，全國(guó) GDP 每年增長(zhǎng)速度均超過 7%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年增長(zhǎng)幅度亦維持在 6%以上。2015 年至 2019 年全國(guó) GDP 增長(zhǎng)率保持在 6%-7%，2020 年受宏觀不利因素沖擊下降至 2.3%，未來宏觀經(jīng)濟(jì)增速可能會(huì)逐步放緩，但預(yù)期國(guó)家經(jīng)濟(jì)仍能夠維持穩(wěn)定的發(fā)展趨勢(shì)，為房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

2）持續(xù)快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程及城鎮(zhèn)居民居住水平的不斷改善有利于繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

房地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛需求的主要原因在于人口的大規(guī)模向城市遷移，截至 2020 年末，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率水平超過 60%，與發(fā)達(dá)國(guó)家平均 70%-80%的水平仍然存在差距。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化經(jīng)驗(yàn)，城市化率在 30%-70%期間是加速城市化的時(shí)期。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委 2021 年 4 月印發(fā)的《2021 年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》，城區(qū)常住人口 300 萬以下城市落實(shí)全面取消落戶限制政策，實(shí)行積分落戶政策的城市確保社保繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。持續(xù)的新增住房需求仍客觀存在。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020 年末我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積已超 45 平方米，城鎮(zhèn)居民的住房條件改善需求也將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)保持平穩(wěn)發(fā)展。

3）行業(yè)市場(chǎng)供需矛盾將日益緩和，行業(yè)利潤(rùn)空間將逐步回歸理性。

近年來，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了一系列的宏觀調(diào)控，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱勢(shì)頭得到有效控制，房地產(chǎn)銷售價(jià)格上漲勢(shì)頭放緩，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模不斷增長(zhǎng)，國(guó)家通過限購(gòu)、興建保障房等一系列措施，以及市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)，使得緊張的供需矛盾趨于緩和。部分三、四線城市在之前行業(yè)過熱的時(shí)候大量興建房地產(chǎn)項(xiàng)目，導(dǎo)致行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展后出現(xiàn)供大于求的情況，房地產(chǎn)銷售難度顯著增加。隨著土地成本的穩(wěn)步上漲，建材價(jià)格及人工成本持續(xù)上升，房地產(chǎn)開發(fā)成本的上漲壓力不斷顯現(xiàn)。并且，受到城市建設(shè)的逐漸完善、住房供需逐漸平衡等多方面因素的影響，近幾年房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平逐漸平緩回歸至合理水平，行業(yè)利潤(rùn)水平將趨于平穩(wěn)。

4）房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)重組加劇，集中度將進(jìn)一步提高

經(jīng)過 30 多年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中已經(jīng)涌現(xiàn)出相當(dāng)一批具有良好口碑、資金實(shí)力雄厚、具備高水平開發(fā)能力的企業(yè)。同時(shí)，土地供應(yīng)市場(chǎng)日益規(guī)范，并愈趨市場(chǎng)化，有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)將具備更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。行業(yè)的進(jìn)入門檻將越來越高，行業(yè)集中度將不斷提高，規(guī)?；?、集團(tuán)化和品牌化將成為主要企業(yè)的發(fā)展方向，未來的行業(yè)格局可能在競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、商業(yè)模式等方面出現(xiàn)較大轉(zhuǎn)變，重點(diǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入品牌主導(dǎo)下的精細(xì)化競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，實(shí)力較弱的中小企業(yè)將逐漸難以在與行業(yè)巨頭的競(jìng)爭(zhēng)中取得先機(jī)。隨著市場(chǎng)化程度的加深，資本實(shí)力強(qiáng)大并且運(yùn)作規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)將逐步獲得更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，綜合實(shí)力弱小的企業(yè)將逐步被收購(gòu)兼并退出市場(chǎng)。同時(shí)，行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)將逐漸明確定位，在房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域不斷提升實(shí)力，進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)。

5）國(guó)內(nèi)市場(chǎng)區(qū)域分化加劇，實(shí)力企業(yè)加速海外布局

由于一線城市和部分區(qū)域中心城市集中了全國(guó)最優(yōu)質(zhì)的商業(yè)、教育、醫(yī)療等資源，未來仍然面臨持續(xù)人口凈流入，其中主要是以有置業(yè)需求的年輕人口為主，未來此類城市依然會(huì)保持較為突出的房屋供需矛盾。隨著購(gòu)房限制政策的放松，一線及重點(diǎn)二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)逐步回暖。同時(shí)，部分三、四線城市面臨人口結(jié)構(gòu)老化、青年人口持續(xù)流出、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩等因素影響，當(dāng)?shù)刭?gòu)房需求逐漸減少，存在房地產(chǎn)銷售規(guī)模下降的風(fēng)險(xiǎn)。近年來，國(guó)內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)逐漸開始進(jìn)行海外市場(chǎng)的開拓，積極實(shí)行“走出去”戰(zhàn)略。

在海外開展產(chǎn)業(yè)布局，首先是為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身的國(guó)際化需求，吸收發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，持續(xù)提高自身的經(jīng)營(yíng)實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；其次是著力于開發(fā)自身的市場(chǎng)份額，提高企業(yè)的國(guó)際知名度，為企業(yè)未來全球化發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)政策變化、經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)較為敏感，開拓海外地區(qū)的業(yè)務(wù)可以使公司有效對(duì)抗區(qū)域性市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，降低公司自身的經(jīng)營(yíng)

風(fēng)險(xiǎn)。未來，有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將借助在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的品牌影響力，利用國(guó)內(nèi)中高收入家庭開始海外置業(yè)的契機(jī)，進(jìn)一步加大海外市場(chǎng)的擴(kuò)張力度，在海外具有發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?chǎng)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)布局，海外市場(chǎng)將成為實(shí)力企業(yè)的新的規(guī)模和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

6）房地產(chǎn)投融資模式持續(xù)進(jìn)化，行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式不斷創(chuàng)新

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸進(jìn)化自身的投融資模式，不斷探索輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的模式，加速與資本市場(chǎng)的融合。房地產(chǎn)企業(yè)目前并不局限于銀行借款、股權(quán)及債權(quán)融資等傳統(tǒng)獲取資金的渠道，也逐漸發(fā)展私募基金等獲取資金的新渠道。目前，房地產(chǎn)企業(yè)正利用資本市場(chǎng)，從通過開發(fā)、建設(shè)、銷售獲取利潤(rùn)的傳統(tǒng)行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)”的創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過“小股操盤”、合作開發(fā)的模式，主要利用自身品牌和建設(shè)管理能力的輸出獲取收益，替代了以往憑借大量資金投入獲取收益的開發(fā)模式。

同時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身業(yè)務(wù)也開始實(shí)行轉(zhuǎn)型，從單純的開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合社區(qū)服務(wù)提供商，利用互聯(lián)網(wǎng)概念，為住戶提供綜合的社區(qū)服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)自身還通過設(shè)立房地產(chǎn)投資基金，在資本市場(chǎng)上募資，利用自身在房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)上的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行投資以獲取投資收益。未來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)金融的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的投融資模式及運(yùn)營(yíng)模式將進(jìn)一步多元化、個(gè)性化、定制化，與資本市場(chǎng)的結(jié)合更加緊密。

第一章房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概述

第一節(jié) 房地產(chǎn)的概念

一、房地產(chǎn)的特點(diǎn)

二、房地產(chǎn)的分類

第二節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展成熟度

一、行業(yè)發(fā)展周期分析

二、行業(yè)中外市場(chǎng)成熟度對(duì)比

三、行業(yè)及其主要子行業(yè)成熟度分析

第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析

一、市場(chǎng)規(guī)模

二、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度

三、影響需求的關(guān)鍵因素

四、國(guó)內(nèi)和國(guó)際市場(chǎng)

五、主要競(jìng)爭(zhēng)因素

六、生命周期

第二章全球房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

第一節(jié) 全球房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

一、2021年世界房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

二、2022年世界房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

三、2023年世界房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

第二節(jié) 全球房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

一、2023年全球房地產(chǎn)需求分析

二、2023年歐美房地產(chǎn)需求分析

三、2023年中外房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)比

第三節(jié) 2021-2023年主要國(guó)家或地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

一、2021-2023年美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析

二、2021-2023年日本房地產(chǎn)行業(yè)分析

三、2021-2023年歐洲房地產(chǎn)行業(yè)分析

第三章我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

第一節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

一、2023年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析

二、2023年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)

三、2023年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)分析

四、2023年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展熱點(diǎn)

第二節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況

一、2023年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)供給能力

二、2023年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給分析

三、2023年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析

第三節(jié) 2021-2023年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

一、2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

二、2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

第四章房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析

第一節(jié) 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)分析

一、現(xiàn)有企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)

二、潛在進(jìn)入者分析

三、替代品威脅分析

四、供應(yīng)商議價(jià)能力

五、客戶議價(jià)能力

第二節(jié) 行業(yè)集中度分析

一、市場(chǎng)集中度分析

二、企業(yè)集中度分析

三、區(qū)域集中度分析

第三節(jié) 行業(yè)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力比較

一、需求條件

二、支援與相關(guān)產(chǎn)業(yè)

三、企業(yè)戰(zhàn)略、結(jié)構(gòu)與競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)

四、政府的作用

第四節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)主要企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力分析

一、重點(diǎn)企業(yè)資產(chǎn)總計(jì)對(duì)比分析

二、重點(diǎn)企業(yè)從業(yè)人員對(duì)比分析

三、重點(diǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比分析

第五節(jié) 2021-2023年房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析

一、2023年房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析

二、2023年中外房地產(chǎn)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)分析

三、2021-2023年國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析

四、2021-2023年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析

五、2023-2028年國(guó)內(nèi)主要房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)向

第五章房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略分析

第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略分析

一、2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)潛力分析

二、現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略分析

第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略分析

一、2023-2028年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)

二、2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局展望

三、2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略分析

第六章主要房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析

第一節(jié) 恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

一、企業(yè)概況